11月4日，住建部发布全国第一批城市更新名单，共21个试点城市，西安在列。

　　自2021年11月开始，为期2年。重点针对我国城市发展进入城市更新重要时期所面临的突出问题和短板，结合各地实际，因地制宜探索，科学有序实施城市更新行动。

　　这对于西安城市发展无疑是利好的。说到城市更新，绕不开房地产行业和房地产开发企业。

　　那么，大势之下，房企如何在新赛道抢跑?

　　“改造”升级“更新”

　　更注重再利用可持续发展

　　据了解，2019年，陕西出台《关于推进全省城镇老旧小区改造工作的实施意见》，老旧小区改造正式实施。全省共涉及9000多个小区，百万余户居民。

　　相关数据显示，2020年西安计划改造老旧小区1100个，面积1900万平方米。截至2020年12月底，老旧小区改造完工1131个。今年，借助十四运会契机，西安市改造速度非常之快，全市老旧小区改造开工建设项目量，稳居全国各城市前列。截至2021年5月底，已实施改造1861个小区，建筑面积2539万平方米，已完成改造老旧小区1836个小区，建筑面积2452万平方米。

　　今年8月份，住建部发布《关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知》规定，实施城市更新行动，要顺应城市发展规律，尊重人民群众意愿，以内涵集约、绿色低碳发展为路径，转变城市开发建设方式，坚持“留改拆”并举，以保留利用提升为主，严管大拆大建，加强修缮改造，注重提升功能，增强城市活力。

　　11月4日，住建部出台《住房和城乡建设部办公厅关于开展第一批城市更新试点工作的通知》要求，探索城市更新可持续模式。探索建立政府引导、市场运作、公众参与的可持续实施模式。坚持“留改拆”并举，以保留利用提升为主，开展既有建筑调查评估，建立存量资源统筹协调机制。

　　从接连出台的政策可以看出，城市发展从“改造”向“更新”有了明显的转变。

　　西安建筑科技大学建筑学院副教授马健认为，城市更新和城改旧改有清晰区别。城市更新主要是针对具有保留价值的历史遗存建筑和功能不合理的现代建筑，对其进行重新的设计改造和内容植入，将城市中已经不适应现代化城市生活的地区，做必要的有计划的改建，以期焕发新的活力。城改旧改主要是针对不具有保留价值的老建筑和城市棚户片区，对城市道路、路网等整体地、有步骤地改造和更新老城市的物质生活环境及服务设施等。西安是一个有着浓厚文化底蕴的城市，政府和企业都有责任和义务把历史文化传承下去，文化也是西安核心竞争力的重要组成部分。

　　房企深度参与开辟发展“新赛道”

　　有效刺激房地产市场发展

　　马健认为，西安作为首批试点城市，在房地产开发受到调控、市场下行的背景下，城市更新会成为又一新的热点，吸引更多房企参与。

　　随着“城市更新”步伐加快，各类参与其中的房企渐成一股关键力量。而之于房企们而言，参与城市更新已被视为获取重点城市优质地块的重要途径。

　　据了解，万科、华润、招商、保利、华侨城等企业纷纷加入“城更大军”，而经他们之手“爆改而红”的商业项目也不在少数。在全国其他城市更新过程中，有不少经典项目。“先行者”深圳于2009年首提“城市更新”概念。广州则于2016年开始推行“三旧”改造。据了解，万科以20多个项目深度参与了深圳城市更新，还有30余个储备项目。经典的万科南山南园新村项目保留历史元素，更新居住商业环境。

　　还有被业界称赞的成都首个EPC+O(工程总承包+代运营)的城市更新模式项目，成都猛追湾项目，整个项目由成华区改革与发展局和锦城华创置业责任有限公司牵头，中天控股集团和万科联合中标猛追湾一期改造工程。资料显示，该项目通过政府、企业、居民等多方共同参与，带动周边30余家留存商家主动转业态、提品质，拉动片区商铺租金上涨60%-70%，体现了万科通过引入新经济、新业态推动城市活化。

　　而在西安，还有为大众所熟知的大华1935和老钢厂更新改造项目。2017年，复星集团邀请伍兹贝格设计团队为这片老厂房建筑群进行商业改造提升，融合历史空间和现代生活方式，打造沉浸式商业体验，如今已经成为西安年轻人的打卡地。复地集团也因此拿到片区内开发用地，打造大华1935楼盘开发公寓产品，同时焕发了西安大华1935的新生。

　　西安欧亚学院人居与环境学院客座教授朱郁认为，西安将优化和重新配置城市土地，释放城市更新带来的区域红利，城市土地价值的升值可见。通过城市更新举措，使城市品质得到进一步提升，有效刺激房地产市场需求，不论是新房市场还是存量市场，对需求的拉动将会更明显。

　　更新之下 房企拿地机会增多

　　联合作战或能抢占蓝海

　　可以预见，西安城市更新将带来一系列变化。那么，会有哪些变化?房地产开发企业又将如何应变?

　　朱郁建议，要客观认知与明确的一点是，能够参与及承担城市更新作业的门槛是不低的，对从事房企的综合能级要求更高。对西安所在的头部规模化房企与西安本土房企而言，也将改变投资、拓展的关注区域、板块及价值预期，并且需要加强“练内功”来实现企业经营转型、业务增长点，进入房企开发、运营的新赛道。

　　马健也认为，在土地已大量开发、城市向周边扩张条件越来越有限的前提下，对老旧片区和建筑进行更新改造，让其产生新的价值，有助于提高土地使用效率，让逐渐衰落的片区重新焕发活力，也有助于西安城市总体面貌的提升。在多重调控政策的共同影响下，房地产开发企业正在经历大洗牌，许多房企会被市场淘汰，还有一些正在谋求转型，许多房企都有涉及城改业务，作为城市更新试点城市，为房企又增加了新的市场机会，相信未来会有很多房企期望参与城市更新项目。

　　自媒体从业人沈玮表示，对于房地产市场的威力，城市更新自然不及城改、棚改，重心在于城区配套职能的优化，以提升城市便捷度、幸福感为主，无法通过大拆大建，去带来大量的租赁、购房需求。城市更新项目均涉及拆迁安置、区域配套、文化保护、产业引进以及重塑区域价值，通常会有两三家开发商联合运作，凭一己之力很难撬动这片蓝海。所以，城市更新会给资金实力雄厚、体系完善的房企，带来进驻主城区的机会。在未来的土拍市场上，我们可能不会见到房企高溢价摘得主城区，但会通过城市更新等战略合作关系进驻主城区。招拍挂之外、城市更新之下，又给房企提供了新的思路，西安的井上村、红旗厂等，都是很多双眼睛盯着的土地资源。 

      华商报记者 狄芳 杜蒙