西安东郊知名的商业综合体迎来变局。近日，有消息称，位于西安城东幸福林带的大型商业项目幸福林带环球港面临运营调整。华商报大风新闻记者上周在此采访发现，头顶“环球港”大IP的地下商业，如今遭遇客流清淡的现实，商场内不少商铺处于闭店状态。而由上海月星商业和中建丝路西安合营的西安幸福港商业公司，法定代表人也已变更。

　　项目公众号更名

　　月星、中建合营商管公司仍存续

　　近日，多个消息源称“西安幸福林带环球港更名幸福林带商业”“环球港或撤出西安”。

　　作为西安最大下沉商场、城东商业地标，幸福林带环球港在运营上是否发生变化？

　　记者综合各方消息，近日两个以西安幸福港商业运营管理有限公司为认证主体的公号，名称中不再见到“环球港”字样。据公号名称记录显示，一是“西安幸福林带环球港”在4月2日认证为“西安幸福林带商业”；二是“环球港inXian”3月27日认证为“幸福林带商业”。

　　4月12日，记者来到位于西安幸福路与万寿路之间的幸福林带，商业部分位于负一层空间。在现场指示牌等一些标识中，仍标识有“环球港”。不过，商场内不少商铺处于闭店状态，仍在经营中的主要是餐饮、生活服务及部分服饰类门店。此外，个别门店正在围挡装修。其中一处面积约有上千平方米的商铺张贴有“装修现场管控公示”，从店面名称看将开设影视基地。而据附近商户介绍，这里过去曾是一家时尚服装品牌。

　　商场一位工作人员对记者表示，目前幸福林带商业运营主要管理方是中建，月星（环球港母公司）及中建合营的商业运营管理公司继续存续。后续是否会有调整，包括幸福林带商业的名称是否会有变化，还需要以正式通知为准。

　　企查查显示，西安幸福港商业运营管理有限公司成立于2020年5月，上海月星商业发展股份有限公司、中建丝路西安建设运营有限公司分别持股60%、40%。2023年底，西安幸福港商业运营管理有限公司发生了工商变更。其中，公司法定代表人由丁佐勇变更为徐渭。

　　就西安幸福林带商业相关情况，记者在4月12日上午致电月星集团采访，月星工作人员做了记录，表示会转给相关部门，截至4月14日发稿前暂未获答复。

　　开业不到三年，商业运营面临挑战

　　西安城东幸福林带，南北长5.85公里，东西宽210米，占地1134亩，绿化覆盖率达85%，被称为全球最大地下空间利用工程之一。幸福林带含林带地上景观、地下空间、综合管廊、地铁配套和市政道路等，2016年启动建设，2021年建成后对外开放运营。

　　作为一项民生工程、生态工程和市政工程，幸福林带改造建设，反映出城市有机更新的探索。

　　对于项目中商业运营部分而言，近两年面临客流不足的现实挑战。

　　按照规划，幸福林带自北向南，分别是动之谷（全民健身、家庭亲子）、森之谷（生态森林）、乐之谷（文化休闲）三大功能区。地下商业街区，也与之匹配相关产业。其中，位于“森之谷”的环球港商业街，堪称幸福林带商业最为集中区域。

　　2021年7月，幸福林带环球港正式开业，开业之初曾吸引大量客流。据赢商网统计，2021年7-12月，不到半年，幸福林带环球港累计客流超过1200万人次，期间举行环球音乐节、空中芭蕾环球漫步之旅、冰雪奇幻季等多场活动，总销售额突破4亿元。

　　但“开业尝鲜期”结束之后，幸福林带环球港似乎并未能留住更多消费者，并开始在多篇报道中被描述为商铺“关门歇业”“门可罗雀”“经营不景气”等等。

　　记者注意到，从4月12日晚现场情况看，本该是消费黄金时段，街区内客流并不多，即使仍在营业的潮牌餐饮店中，也是食客寥寥。极具特色的是，这里有一条号称西北最大商场有轨小火车“幸福号”，但本该按时刻表上发动的小火车，迟迟未见踪迹。

　　一位商户称，商场规划得不错，地上是林带公园，地下还有即将开通的地铁接驳。但近几年经营不理想，又赶上疫情，再加上房租、物业费等开支较高，“许多经营户都撑下去了”。

　　对于此次运营商的变化，该商户称，最关心的是租金成本等会否做调整。

　　多因素导致商业不景气

　　环线地铁将带来新机遇？

　　过往幸福林带商业备受关注，某种程度是因商业运营管理方中的环球港品牌。

　　作为上海民企巨头月星集团旗下城市综合体品牌，环球港在长江经济带、丝绸之路经济带、东北亚经济圈等区域均有落子，其中最成功当属上海环球港。

　　据联商网统计，2023年全国公开销售额超100亿的商场有15家，上海环球港以203亿元位居第三，仅次于北京SKP、南京德基广场。

　　来自国内经济中心城市上海、具有成熟商业运营经验的环球港，为什么在西安就水土不服了？

　　在资深商业地产观察人士、西安碑林区特色街区建设发展有限公司负责人夏强看来，幸福林带商业不景气问题或许并不出在环球港品牌，而是由多重因素综合导致。

　　跳出品牌引入和运营等商业因素，夏强认为，下沉式商业、地下商业本身存在一定客流制约，比如，受到地上空间业态和交通条件等硬件影响。但凡经营业绩好的地下商业街，往往都是与地上业态整合较好的特色商业。从幸福林带商业来看，项目体量庞大，商业动线较长，紧邻幸福路与万寿路两条城市干道，这对项目交通、客流引导等都提出更高要求。

　　类似幸福林带商业这样的大体量商业，需要足够消费力支撑，或是做成具有充足吸引力的城市级消费目的地。如果定位于社区型商业，那么需要考虑周边老旧小区居多的现状。

　　运营方面，除了街区品牌需要提升，夏强指出，疫情冲击及近年来市民的消费信心不足，同样是关键因素，可以说幸福林带环球港的开业时段并不理想。

　　当然，随着城市发展和新规划落地，幸福林带商业也将迎来新的机遇。幸福林带工程重要组成部分——地铁8号线将开通。西安市3月18日发布的《关于印发2024年为民实事实施方案的通知》提到，地铁8号线预计今年12月具备初期运营条件。记者采访中，亦有幸福林带商业的经营户，表达了对地铁通车带来更多客流的憧憬。

　　此外，2023年9月，西安市新城区公众号一篇文章提到，“幸福路经济板块储备了总投资337亿元的6个大项目”。另从公开资料看，已确定的大项目包含长乐天街、西安银泰中心、百度西北营销服务中心、比亚迪厂区及周边改造项目、秦创智谷、华清产业园等。

　　西安商业项目持续增量

　　谁的竞争力更强？

　　近年来，西安商业项目持续快速发展。据赢商网统计，截至2023年11月，西安已开业购物中心+独立百货（3万㎡以上）存量已达954.87万㎡，在西北省会城市里遥遥领先。另有消息称，今年，西安各区县（开发区）预计有近20个商业项目建成投用。其中包括号称“西安最大标杆性商业项目”的宜家荟聚、总建面超50万㎡的曲江西安万象城、龙湖未央天街、王府井国际港丝路购物中心等。

　　多个重磅商业体降临，从侧面诠释西安这座城市商业综合表现力及商业发展潜力的同时，也意味着商业存量市场面临着更激烈的竞争与挑战。

　　以2023年为例，据赢商网统计的《西安45家商业中心销售额盘点》，共有5座商场销售额超过20亿元。销售额10-20亿元的商场，共有13家。除此之外，更多商场销售额在10亿元甚至5亿元以内。而这只是西安部分商场的业绩。在西安的各大商场中，近年销售额排前两位的是小寨赛格国际购物中心、西安SKP，二者都达到或接近百亿级别。

　　陕西师范大学国际商学院院长雷宏振在接受华商报记者采访时认为，商场业绩的好坏与定位、位置、招商、运营等息息相关，为了获得更好的流量，适时调整是商场一贯手法。而从结果上看，体量够大，拥有强主力品牌和鲜明特色的商场能更多享受流量加持，取得不错销售额。

　　夏强认为，从城市规模和消费空间而言，国内各大城市的商业市场，年销售额达百亿级别的“店王”往往只有一到两家，这就意味着更多项目争夺的份额集中在数亿到数十亿之间。相对来说，体量越大的商场有一定业绩优势，但也不是绝对的。商业项目只有解决好精准定位、定义目标消费者的问题，留住顾客，才能在激烈的商业环境中找到新的出路。 华商报大风新闻记者 查京京 文/图