西安市规划“十四五”期间建设筹集保障性租赁住房30万套（间）

11月16日下午，《西安市“十四五”保障性租赁住房发展规划（征求意见稿）》（以下简称“规划”）在西安市住建局官方网站进行公示。征求意见期限为2021年11月16日至2021年12月15日。

规划分别从发展基础、规划总则、保障性租赁住房需求情况、规划目标、区域布局规划及指标分解、主要任务及保障措施等七大方面进行分析研判，明确西安市“十四五”期间将按照“以需定供”的建设规划原则，结合保障性租赁住房需求和存量土地、房屋资源的情况，满足新增的新市民、青年人的住房需求，建设筹集保障性租赁住房30万套（间）。

5类土地加大保障性租赁住房供应

规划明确，引导多方参与，利用集体经营性建设用地、企事业单位自有闲置土地、产业园区配套用地、存量闲置房屋及新供应建设用地等5类土地加大保障性租赁住房供应，力争新增保障性租赁住房达到30万套（间），占新增住房供应总量的30%以上，努力满足和解决新市民、青年人的住房问题。

前期（2021年-2022年），预计完成筹建保障性租赁住房11万套（间）。

中期（2023年-2024年），预计完成筹建保障性租赁住房13万套（间）。

后期（2025年），基本解决本市新市民、青年人阶段性住房问题，预计完成筹建保障性租赁住房6万套（间），并对保障性租赁住房进行优化补充。

结合西安市“一核三带”产业空间布局及轨道交通规划确定需求的区域分布

注：该比例为住房套（间）数的区域占比

在总需求确定的前提下，按照职住平衡原则，结合西安市“一核三带”产业空间布局及轨道交通规划确定需求的区域分布。（“一核”即以西安市城市空间中心为文旅商贸核心，“三带”是指高新技术产业带、先进制造产业带和文化旅游产业带。“一通道”指从空港新城连接高铁新城到国际港务区的国际物流大通道。“多板块”指各区县、开发区立足自身资源禀赋和现实需求，明晰发展的重点方向<对文化旅游、现代商贸、健康服务及房地产业等全域性产业不做限制>，形成各具特色的产业板块。）

通过对西安市产业空间布局分析，高新区、航天基地、长安大学城、沣东新城、沣西新城等片区对人口需求较大，未来预计引入大量科技型人才，应配置适量保障房以满足产业发展配套需求；

秦汉新城、泾河新城、经开区、高陵区、渭北临潼工业新城、航空基地、阎良区、富阎产业合作园区等片区，未来预计引入大量技术型人才，且由于片区距离主城区较远，需重点考虑职住平衡问题，并综合带眷系数调整保障房户型比例，以此引导职住平衡，减少通勤交通压力、推动低碳城市建设。

结合轨道交通规划，依据轨道站点尤其是“十四五”期间新建成站点的分布，对需求的区域分布进行调校，确定保障性租赁住房区域需求分布。

规划提出，通过对人口流入、产业布局、土地资源三方面叠合分析，西安市“十四五”期间，保障性租赁住房主要布局于产业发展新区，包括西咸新区、高新区及高新区临近区域、经开区及经开区临近区域、国际港务区等片区。对城六区存量土地、闲置房屋的充分挖掘与利用，形成保障性租赁住房供给。其他片区结合自身发展需求和市域宏观统筹，对保障性租赁住房筹建主要指标进行合理分解。

记者从西安市住建局发布的关于《西安市“十四五”保障性租赁住房发展规划》编制说明中了解到，从人口流入看，对比七普与六普人口数据，高新、经开、西咸、浐灞、长安等区域是人口流入的主要方向，分别为：17.72%、16.38%、13.84、12.06%、7.54%。

从人口密度看，浐灞、曲江、经开、航天基地、未央区人口密度在1.3万人/平方公里左右，处于比较合理的区间。新城区、碑林区、莲湖区和雁塔区等四个区人口密度超过了1.9万人/平方公里，应该对流入人口适度引导，避免人口再向这四个区集聚。西咸新区、港务区、高陵区、临潼区、长安区、阎良区、鄠邑区、高新区、灞桥区人口密度不到1万人/平方公里，需引导人口流入，增加区域活力。

从就业通勤看，通过对西安市中心城区手机信令等数据分析，高新区是最主要的就业中心，西关、经开区、北客站区域、浐灞生态区等地区是次一级就业中心，保障性租赁住房应尽量靠近就业中心，以减少通勤交通压力。

从产业布局看，根据《西安市现代产业布局规划》（市政办发〔2020〕37号），“十四五”期间“一核三带一通道多板块”是产业发展的重点方向，保障性租赁住房要跟着产业走，为经济发展提供助力。即在商贸文旅核心区域（莲湖、雁塔、新城、碑林、未央），高新技术产业带（沣西新城—沣东新城—高新区—长安大学城—航天基地），先进制造业产业带（经开区—泾河新城—高陵区—渭北工业区—航空基地—阎良区），在商贸文旅产业带（周至县—鄠邑区—长安区—曲江新区—灞桥区—浐灞生态区—国际港务区—临潼区—蓝田县），在现代物流大通道（高铁新城—国际港务区），重点发展布局。

从土地资源看，西安市域范围内城镇存量用地包含城镇低效用地、空闲土地、企事业单位自有闲置土地及批而未供用地（20亩以下），其中，城镇低效用地规模占73%，空闲土地占17%，企事业单位自有闲置土地占3%，市域批而未供用地（20亩以下）占7%。

从资金方面看，十四五”期间共需建设资金约1130亿元。据分析，通过中省市专项补助资金，鼓励大型国有企通过信贷、债券、REITs等方式投资，引导市场多主体投资建设。

根据上述数据，西安市住建局规划了区域分布：即，在西咸新区7万套（间），高新区6万套（间），经开区3万套（间），国际港务区2.5万套（间），长安区2万套（间），浐灞生态区、曲江新区、航天基地、未央、灞桥、高陵各1万套（间）（共6万套、间），阎良、临潼、鄠邑等远郊区各0.5万套（间）（共1.5万套、间），雁塔、莲湖、碑林、新城等人口密集区各0.5万套（间）（以改建为主、共2万套、间）。

《西安市关于加快发展保障性租赁住房的实施意见》

征求意见的通告

11月16日下午，西安市住房和城乡建设局在官方网站同时发布《西安市关于加快发展保障性租赁住房的实施意见》征求意见的通告。具体如下：

西安市关于加快发展保障性租赁住房的

实施意见（征求意见稿）

为贯彻落实《国务院办公厅关于加快发展保障性租赁住房的意见》（国办发〔2021〕22号）等文件精神，加大保障性租赁住房供给，着力缓解新市民、青年人等群体住房困难，加快完善以公租房、保障性租赁住房和共有产权住房为主体的住房保障体系，结合我市实际，现就加快发展保障性租赁住房工作，提出以下实施意见。

一、指导思想

以习近平新时代中国特色社会主义思想和习近平总书记来陕重要讲话重要指示精神为指导，全面贯彻党的十九大和十九届二中、三中、四中、五中全会精神，坚持以人民为中心的发展思想，立足新发展阶段，贯彻新发展理念，构建新发展格局，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，突出住房的民生属性，扩大保障性租赁住房供给，缓解住房租赁市场结构性供给不足，推动建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，推进以人为核心的新型城镇化，促进实现全市人民住有所居，为西安市在全面建设社会主义新征程中走在全国前列提供重要支撑。

二、基本要求

（一）明确对象标准。保障性租赁住房主要解决在本市工作且无自有住房的新市民、青年人等群体的住房困难问题，以建筑面积不超过70平方米的小户型为主。

（二）政府指导租金。保障性租赁住房租金按照租赁运营企业可持续、租户可负担的原则，接受政府指导。租金标准按不高于同地段、同品质的市场租赁住房评估租金的90%执行。

（三）多方参与供给。保障性租赁住房由政府给予土地、财税、金融等政策支持，充分发挥市场机制作用，引导多主体投资、多渠道供给，坚持“谁投资、谁所有”，利用集体经营性建设用地、企事业单位自有闲置土地、产业园区配套用地、存量闲置房屋和新供应国有建设用地建设，并合理配套商业服务设施。支持专业化规模化住房租赁企业建设和运营管理保障性租赁住房。鼓励国有企业带头开展保障性租赁住房建设运营工作，建立健全国有企业通过多种方式参与保障性租赁住房建设和运营的考核机制，充分发挥国有企业引领示范作用。

（四）科学确定目标。根据人口流入、产业布局和土地资源，科学编制保障性租赁住房发展“十四五”规划和年度建设计划。

（五）完善保障体系。做好公租房和保障性租赁住房的政策衔接，公租房面向城镇户籍住房、收入困难家庭供应，在做好公租房保障的基础上，可将公租房与保障性租赁住房房源统筹使用，实行差别化租金，现有公租房轮候家庭中的新市民、青年人可优先配租保障性租赁住房。

三、支持政策

（一）土地支持政策

1. 在尊重农民集体意愿的基础上，经市政府同意，探索利用城区、靠近产业园区或交通便利区域的集体经营性建设用地建设保障性租赁住房；鼓励农村集体经济组织通过自建或联营、入股等方式建设运营保障性租赁住房；建设保障性租赁住房的集体经营性建设用地使用权可以办理抵押贷款；鼓励将城中村安置住房和配套商业用房统筹集中建设、改建为保障性租赁住房。

2. 对企事业单位依法取得使用权的土地，经市政府同意，在符合规划、权属不变、满足安全要求、尊重群众意愿的前提下，允许用于建设保障性租赁住房，并变更土地用途，不补缴土地价款，原划拨的土地可继续保留划拨方式。允许土地使用权人自建或与其他市场主体合作建设运营保障性租赁住房。

3. 经市政府同意，在确保安全的前提下，可将产业园区中工业项目配套建设行政办公及生活服务配套设施的用地面积占项目总用地面积的比例上限由7%提高到15%，建筑面积占比上限相应提高。提高部分主要用于建设宿舍型保障性租赁住房，严禁建设成套商品住宅；鼓励将产业园区中各工业项目的配套比例对应的用地面积或建设面积集中起来，统一建设宿舍型保障性租赁住房。

4. 对闲置和低效利用的商业办公、旅馆、厂房、仓储、科研教育等非居住存量房屋，经市政府同意，在符合规划原则、权属不变、满足安全要求、尊重群众意愿的前提下，允许改建为保障性租赁住房；用作保障性租赁住房期间，不变更土地使用性质，不补缴土地价款。

5. 按照职住平衡原则，在编制年度住宅用地供应计划时，单列保障性住房（公租房、保障性租赁住房和共有产权住房）用地计划，原则上不低于年度住宅用地供应总量的20%；在每年第一批集中供地时优先供应、应保尽保，未供应保障性住房用地的不得出让商品住房用地。

新供应土地应主要安排在产业园区及周边、轨道交通站、大型公交站点附近和城市建设重点片区等区域，引导产城人融合、人地房联动；保障性租赁住房用地可采取出让、租赁或划拨等方式供应，其中以出让或租赁方式供应的，可将保障性租赁住房租赁价格及调整方式作为出让或租赁的前置条件，允许出让价款分期收取。鼓励在地铁上盖物业、地铁沿线周边综合用地及公交场站上盖物业中建设保障性租赁住房。

（二）简化审批流程

精简审批事项和环节，提高项目审批效率。利用非居住存量土地和非居住存量房屋建设保障性租赁住房的，由市政府组织相关部门联合审查建设方案后，以市住房保障工作领导小组办公室（以下简称“市住保办”）名义出具保障性租赁住房项目认定书，相关部门办理立项、用地、规划、施工、消防等手续。不涉及土地权属变化，可用已有用地手续等材料作为土地证明文件，不再办理用地手续。对新建的保障性租赁住房项目，鼓励实施告知承诺制办理建设工程规划许可证、施工许可证等手续，将建设工程规划许可和施工许可合并为一个阶段，实行分阶段限时联合验收。

（三）税费和中央补助资金支持政策

利用非居住存量土地和非居住存量房屋建设的保障性租赁住房项目，在取得项目认定书后，按照相关规定比照适用住房租赁增值税、房地产税等税收优惠政策，用水、用电、用气价格按照居民标准执行。保障性租赁住房免收城市基础设施配套费，并可争取中央、省级专项补助资金支持。

（四）金融政策支持

1. 加大对保障性租赁住房建设运营的信贷支持力度，银行业金融机构以市场化方式向保障性租赁住房自持主体提供长期贷款；按照依法合规、风险可控、商业可持续原则，向改建、改造存量房屋形成非自有产权保障性租赁住房的住房租赁企业提供贷款。落实保障性租赁住房贷款相关统计制度，在实施房地产信贷管理时予以差别化对待。

2. 支持银行业金融机构发行金融债券，募集资金用于保障性租赁住房贷款投放。支持企业发行企业债券、公司债券、非金融企业债务融资工具等公司信用类债券，用于保障性租赁住房建设运营。企业持有运营的保障性租赁住房具有持续稳定现金流的，可将物业抵押作为信用增进，发放住房租赁担保债券。支持商业保险资金按照市场化原则参与保障性租赁住房建设。

3. 支持保障性租赁住房建设、运营企业发行不动产投资信托基金（REITs）融资。

四、项目认定流程

（一）利用集体经营性建设用地、企事业单位自有土地、产业园区配套用地等土地新建和利用非居住存量房屋改建保障性租赁住房的按以下程序进行：

1．项目申请。申请单位持申请报告、职工代表大会表决或民主程序决策决议、土地不动产权证（国有土地使用证或其他土地证明文件）、上级主管单位或资产管理部门批复等有关材料向所在地区县、开发区住建部门提出申请。

2．初步确认。区县、开发区住建部门牵头，会同同级发改、资源规划等相关部门对申请项目建设方案进行初步确认，提出拟建规模建议后，提交市住建局。

3．项目认定。市住建局汇总后上报市政府，由市政府组织市发改、市资源规划、市住建等相关部门审查同意后，取得一致意见后，以市住保办名义出具项目认定书。

4．立项建设。申请单位持项目认定书办理立项、用地、规划、施工、消防、节能等手续。

（二）新供应土地建设的保障租赁住房项目按以下程序进行：

1．项目申请。项目申请单位持申请报告及相关证明材料向市住建局提出申请。

2．审核认定。市住建局汇总后上报市政府，由市政府组织市发改、市资源规划、市住建等相关部门审查同意后，以市住保办名义出具项目认定书。

3．立项建设。申请单位持项目认定书办理相关手续。

 

五、严格组织实施

（一）落实主体责任。市住房保障工作领导小组负责全市保障性租赁住房的全面工作；市住建局负责保障性租赁住房的组织协调，负责配合相关部门做好监测评价工作；发改、财政、资源规划、金融、税务等部门以及用水、用电、用气主管部门负责按照职责分工，加强政策协调和业务指导，确保各项政策落实到位。各区县、开发区要参照市级成立住房保障工作领导小组，负责协调辖区保障性住房土地供应，规划、施工手续办理，以及保障性租赁住房项目建设方案的联合审查等相关工作。

（二）加强监督考核。将保障性住房年度供地、建设目标任务纳入全市保障性住房建设考核内容，采取月考核、季通报、不定时巡查等措施督促项目建设，对住房保障工作推进不力的责任单位由市委督查室、市政府督查室进行专项督查。对未按时限供地的区县、开发区，由市资源规划局暂停相关责任单位土地审批工作。

（三）做好政策衔接。各区县、开发区及市级相关部门要对现有保障性住房进行梳理，将公租房、中央财政支持住房租赁市场发展试点项目以及企事业单位在建或已建成的房屋中符合保障性租赁住房规定的纳入保障性租赁住房规范管理，不纳入的不得享受保障性租赁住房的专门支持政策。

（四）严格监督管理。加强保障性租赁住房建设及运营管理监督，强化工程质量安全监管。建立保障性租赁住房供应主体的信用评价和联合惩戒机制，保障性租赁住房不得上市销售或变相销售，严禁以保障性租赁住房为名违规经营或骗取优惠政策等行为。保障租赁住房建设标准应严格按照《住房和城乡建设部办公厅关于集中式租赁住房建设适用标准的通知》（建办标〔2021〕19号）的要求执行。

（五）提升服务品质。加大信息化建设力度，建立保障性租赁住房管理服务平台，加快资格审核效率，完善 “一网通办”、“掌上办”服务，强化运营管理服务质量，切实提升住房保障服务水平。

附件

保障性租赁住房申请审核暂行规定

一、申请条件

（一）申请人须年满18周岁。

（二）申请人在我市在职在岗，或持有我市范围内营业执照。

（三）申请人在我市无自有住房。

自有住房包括：商品住房、私有住房、公有住房、房改房、拆迁安置房、各类保障性住房及其它实际拥有产权或使用权的住房。

（四）申请人在本市未享受其他人才安居、住房保障、住房分配货币化等政策性、福利性保障政策。

二、申请保障性租赁住房需提供的资料

（一）申请人身份证，港澳台同胞以及外籍人士提供护照或其他合法身份证明；

（二）申请人住房证明；

（三）与用人单位签订的劳动（聘用）合同，属创业人员的提供营业执照。

三、申请审核程序

保障性租赁住房依项目申请。保障性租赁住房项目达到分配条件后，由项目建设单位向市保障中心提出申请，由市住房保障中心组织统一发布房源信息公告，公告应包括房屋位置、房源数量、租金标准、租赁对象以及申请时间、地点、方式等内容。

（一）受理。申请人在规定的时间内，在“保障性租赁住房网上服务平台”自主申报并上传相关资料，或在项目现场提交资料，由项目建设单位统一上报项目所在地的区县、开发区住房保障部门（以下简称“区级住房保障部门”）。

（二）审核（1个工作日）。区级住房保障部门收到申请资料后，在1个工作日内核实资料是否齐全，是否符合要求，对符合要求的批准保障性租赁住房资格，对申请材料不齐全或不符合要求的，应一次性告知申请人需要补正的全部内容。

四、保障性租赁住房分配程序

首次分配的保障性租赁住房项目应由项目建设单位组织，对符合资格的保障对象通过摇号的形式，确定选房顺序。选房人数超过房源总数的，可按照选房顺序依次轮候选房，轮候期间也可选择报名其他房源。选房人数少于房源总数时，剩余房源需重新发布公告，并按照报名审核时间选房，可不再组织摇号。房源公告发布三次后，可在预留一定房源的基础上，面向社会出租。

区级住房保障部门应对项目摇号、选房的过程全程监督，确保按照选房顺序号依次选取房源，放弃选购的，按选房顺序递补。

五、保障性租赁住房合同签订

保障性租赁住房应签订租赁合同，并在我市住房租赁管理服务平台进行网签备案，合同每年一签，合同内容应载明房屋的基本情况、租金标准、租金收取方式、租赁期限、履约保证、合同解除、违约责任及双方权利义务等。

六、保障性租赁住房动态管理

保障性租赁住房资格应按照合同期限，每年进行复审并重新签订合同，最长租赁期限不超过五年。满五年或不再符合保障性租赁住房条件的，应腾退房源、退出保障，确因特殊原因暂时无法腾退的，经申请给予1年的过渡期，过渡期租金按照市场租金的110%收取，过渡期满须腾退住房。

七、企业自建保障性租赁住房

各企事业单位利用非居住用地和非居住存量房屋，自筹资金建设的保障性租赁住房，可优先向本单位符合保障性租赁住房条件的职工分配，剩余房源向其他符合保障性租赁住房条件的人员分配，租金收益归企业所有。